Empfehlenswertes Eigenkapital beim Immobilienkauf: Worauf ihr achten solltet
Die Vorteile von attraktiven Finanzierungskonditionen sind eng verknüpft mit dem Einsatz von Eigenkapital beim Erwerb von Wohneigentum. Wir raten dazu, beim Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung wenigstens 10 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zu finanzieren.
Allerdings ist es empfehlenswert, sofern machbar, noch höhere Beiträge von 20 Prozent oder darüber hinaus einzuplanen. Jede einzelne selbst finanzierte Summe trägt zu merklichen Vorteilen bei; das klingt nicht nur gut, sondern ist es auch. Ferner steht fest: Bei einer steigenden Kaufpreissumme sollte proportionierend das eingebrachte Eigenkapital erhöht werden. Ein geringer Eigenkapitalanteil in Kombination mit einem hohen Kaufpreis kann die monatliche Rückzahlungssumme und den Zins erheblich in die Höhe treiben – eine finanzielle Belastung, die langfristig für einige Haushalte nicht tragbar sein könnte.
Vorteile eines hohen Eigenkapitaleinsatzes
Immobilienkäufer, die mehr Geld aus der eigenen Tasche in ihre Finanzierungspläne einfließen lassen können, profitieren von diversen bankseitigen Belohnungen. Ein gesteigerter Eigenkapitaleinsatz hat tendenziell zur Folge:
– eine unkompliziertere Kreditbewilligung durch die Bank,
– verringerte Zinsen aufgrund eines abgesenkten Ausfallrisikos,
– eine beschleunigte Schuldenrückzahlung,
Mehr Eigenkapital zu investieren bedeutet üblicherweise eine vereinfachte Kreditgenehmigung. Laut der im März 2016 in Kraft getretenen Wohnimmobilienkreditrichtlinie haben Banken die finanzielle Zuverlässigkeit der Kreditnehmer detailliert zu überprüfen. Mit einem substanziellen Eigenkapital können Kreditnehmer oft von günstigeren Zinssätzen profitieren, da die Kreditgeber ein niedrigeres Ausfallrisiko einkalkulieren. Folglich ist die Gesamtzinslast bei einem höheren Eigenkapitalanteil während der Laufzeit kleiner.
Da der Restdarlehensbetrag nach der Zinsbindungsperiode bei einer beträchtlichen Eigenkapitalquote geringer ist, verkürzt sich die Kreditlaufzeit ebenfalls. So erreicht man rascher die schuldenfreie Eigentumsposition. Außerdem besteht das Risiko, dass der Darlehensnehmer die Raten nicht mehr begleichen kann, was zur Folge hat, dass eine Zwangsversteigerung seitens der Bank durchgeführt werden kann. In solch einem Fall kann das zuvor investierte Kapital das Risiko einer hohen Restschuldenlast vermindern.
Effekte einer niedrigen Eigenkapitaleinbringung auf die Baufinanzierung
Manchmal steht es dem Bauherren oder einem Immobilienkäufer nicht frei, umfangreiches Eigenkapital für den Hauskauf parat zu haben. Kaufpreise wie 300.000 Euro verlangen nach der Mindestempfehlung bereits ein Eigenkapital von 60.000 Euro zuzüglich der Kaufnebenkosten. Solche Summen sind nicht immer unmittelbar verfügbar. Trotzdem ist eine Finanzierung auch mit einem kleineren Eigenkapital möglich. Angenommen, es werden lediglich 10 Prozent angezahlt, was 30.000 Euro zuzüglich der Kaufnebenkosten in diesem Szenario entspricht, kann immer noch ein Kredit vergeben werden. Dennoch muss die Bank überzeugt sein, dass das Einkommen für das Abbezahlen der vereinbarten Raten langfristig ausreicht. Bei einem geringeren Eigenkapitalanteil wird oft eine höhere Zinsrate fällig, da das Ausfallrisiko als höher erachtet wird.
Die monatliche Rate setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen, wobei die Tilgungsrate den eigentlichen Rückzahlungsbetrag darstellt und nicht durch die Höhe der Zinsen beeinträchtigt wird. Somit erhöht sich mit einem erhöhten Zinsanteil bei gleichbleibender Tilgung auch die monatliche Gesamtbelastung. Darüber hinaus resultiert ein kleiner Eigenkapitaleinsatz in einer zeitlich gestreckteren Darlehensrückzahlung. Bedenken Sie dabei, dass die Restschuld bei Ende der Zinsbindung höher sein wird, was oft eine teurere Anschlussfinanzierung nach sich zieht.
Ist eine vollständige Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchführbar?
Wer keine finanziellen Reserven hat, kann unter Umständen eine Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung in Betracht ziehen. Dabei übernimmt die Bank die gesamte Kaufsumme. Die Herausforderung besteht darin, eine Bank zu finden, die ein Darlehen ohne Eigenkapital ausstellt; es gibt allerdings bereits Anbieter, die solche Vollfinanzierungen ermöglichen. Um ohne eigene Rücklagen einen Kreditgeber überzeugen zu können, ist ein stetiges und verlässliches Einkommen essenziell.
Es sollte jedoch berücksichtigt werden, dass eine Baufinanzierung ganz ohne Privateinlage höhere Risiken birgt. Ein vollständig fremdfinanzierter Baukredit zieht oft folgende Nachteile nach sich:
– teurere Darlehensbedingungen durch erhöhte Zinsen,
– längere Rückzahlungsdauer aufgrund der langsameren Tilgung,
– gestiegenes Risiko einer hohen Schuldenlast nach der Zinsbindungsfrist,
– ein größeres Risiko einer Schuldenfalle im Falle einer Zwangsversteigerung.
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